Twee leraren van Klein Eikendal, Isolde en Tristan, willen samen een huis kopen, het liefst dicht bij hun werk: “Lekker naar het werk fietsen”. Er staat een leuk huis te koop op het terrein van Providentia te Sterksel. Dit huis kost € 195.000,--. Ze willen er echter nog wel hun eigen “touch” aan geven, maar dat kost € 20.000,--.

Ze overwegen dit huis te kopen. De bank wil hun € 195.000,-lenen. Isolde en Tristan beschikken gelukkig over een beetje eigen geld en een vaste baan. De looptijd van de lening is 15 jaar. En de rente is 4%. Er zijn verder geen bijkomende kosten. Er is een keuze uit twee hypotheken: de lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek. Het belastingvoordeel in het kader van de hypotheekrenteaftrek is 40%.

 

Vraag1

Noem een reden waarom de hypotheeknemer niet het volledige bedrag van € 215.000,- wil financieren.

Vraag 2

Vul onderstaande tabel in voor de lineaire hypotheek: 

Lineaire Hypotheek

Vraag3

Vul onderstaande tabel in voor de annuïteitenhypotheek:

Annuïteiten Hypotheek

Vraag4

Waarom zijn bij een lineaire hypotheek de netto maandlasten aan het begin van

de looptijd het hoogst?

 

Vraag5

Bereken het totale belastingvoordeel over de hele looptijd indien zij zouden

besluiten om een annuïteitenlening te nemen voor hun hypothecair krediet.

Uiteindelijk besluiten Isolde en Tristan te kiezen voor de lineaire hypotheek, omdat ze snel willen aflossen. Na bijna twee jaar blijkt echter de hypotheekrente enorm te zakken. Ze willen hun huidige hypotheek ruilen tegen een hypotheek met een lagere rente (oversluiten). Ze laten hun bank berekenen hoeveel een overstap oplevert:

Formule middelen van rente, berekening resultaat van rentemiddeling

Aan de hand van een eenvoudige formule kan de nieuwe gewogen hypotheekrente bij rentemiddeling als volgt worden berekend:

Rnieuw=((Roud*restantLooptijd)+(Rmarkt*(nieuwLooptijd-restantlooptijd)))/nieuwLooptijd

Hierbij zijn:

  • Rnieuw = nieuwe gewogen hypotheekrente,
  • Roud = de hypotheekrente op uw huidige hypotheek,
  • restantLooptijd = de maanden dat uw bestaande hypotheek nog loopt,
  • Rmarkt = de nieuwe marktrente,
  • nieuwLooptijd = de maanden van de nieuwe hypotheek. Een nieuwe hypotheek voor 10 jaar betekent dat nieuwLooptijd = 120.

Rekenvoorbeeld rentemiddeling

Twee rekenvoorbeelden dan maar:

  1. Stel de oude rente is 5%, de nieuwe is 7%, de resterende looptijd is 40 maanden en de nieuwe looptijd is 120 maanden. Dan is Rnieuw= ((5*40) + (7*(120-40))/120= 6,33 procent. Dat is hoger dan de 5 procent die u nu betaalt, maar duidelijk lager dan de 7 procent die de nieuwe marktrente zou zijn bij het oversluiten van de hypotheek.
  2. Stel de zelfde aannames als bij 1 met het verschil dat de oude rente 7% is en de nieuwe 5%. Dan is Rnieuw= ((7*40) + (5*(120-40))/120= 5,66 procent. Dat is duidelijk lager dan wat uw huidige hypotheekrente van 7 procent is, maar hoger dan bij het oversluiten van de hypotheek.

Boeterente bij oversluiten hypotheek

Zowel het oversluiten van een hypotheek als rentemiddeling brengt administratiekosten met zich mee. Bovendien betekent een lagere nieuwe rente dat de bank vaak met een boeterente komt. Die boeterente bij het oversluiten van een hypotheek kan dit oversluiten en ook de rentemiddeling duur maken, maar het voordeel is wel dat de boeterente net zoals de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Dat betekent dat u het beste uw bank kunt vragen voor u een paar rekensommen te maken met verschillende looptijden en rentes. Bekijk op grond hiervan wat voor u de goedkoopste hypotheek wordt met een goedkope hypotheekrente. De boeterente kan ook worden verrekend met de nieuwe rente, die dan iets wordt verhoogd waardoor de boete over een lange periode wordt uitgesmeerd.

Bron: ING

 

De bank geeft hen uiteindelijk twee mogelijkheden: oversluiten en een boete betalen (€ 9758) of ze kiezen voor rentemiddeling. Isolde en Tristan schrikken erg van de boete, ook het uitsmeren zien ze niet zitten. Ze delen de bank mee dat ze rentemiddeling willen.(De huidige rente bedraagt 2,5% en de nieuwe looptijd is weer 15 jaar; de restschuld wordt uiteraard weer lineair afgelost over deze 15 jaar).

 

Vraag6

Bereken het rentepercentage dat ze de komende 15 jaar over de hun hypotheekschuld moeten betalen.

Vraag 7

Bereken hoeveel de maandlast in jaar drie voor Isolde en Tristan nu meer of minder is.